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🔥【 從業筆記 】🔥
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『市場機制』（market mechanism）顧名思義，是「市場運作的方式」。是通過市場競爭配置資源的方式，即資源在市場上通過自由競爭與自由交換來實現配置的機制，也是價值規律的實現形式。具體來說，它是指市場機制體內的供求、價格、競爭、風險等要素之間互相聯系及作用機理。
在自然產生的『市場』中，『參與交易者』經由市場所反映出來的訊息做為自己的行為準則，而市場訊息愈正確，行為人犯錯的機率就愈小。
『市場價格』則是市場訊息的總和，不應管制或干預，否則會失真。如果每個行為人都經自由意志行動，一定會設法讓自己的寶貴資源作最有效率的使用，人人都如此的話，市場就可達到最靈活的運作。
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內政部的『不動產交易實價查詢服務網』在2012年正式上線，這時候小編我還只是剛入行未滿兩年的小菜鳥，也就是說在我從業職涯的時間軸當中，實價登錄也陪我一起渡過大部分的時間。我認為這是一項不錯的政策，把市場的成交資訊公開透明化，不再像過去只憑房屋銷售業務一張嘴說得一口好行情。
如同前段所言，『市場訊息愈正確，行為人犯錯的機率就愈小』，對於有意購屋的買方，減少買貴當盤子的機率；對於想要售屋的屋主，減少賤價出售的機率。給予買賣雙方一個有效且值得參考的基準。
但…實價登錄與成交行情，到底能不能當作鐵律或圭臬？如果房屋買賣一切依照實價登錄就好，鄰居賣多少就跟著賣多少，直接跟著社區內上一筆成交總價賣，這樣賣房子會簡單很多，對吧？…
《實價登錄只看得到數字，卻無法看到房子的故事》每筆成交資訊的背後，有太多的變數是我們無法看到。
事實上，即便是在建商第一手的房屋銷售，依樓層、棟別、坪數不同，訂價本來就會有些微的高低起伏。而中古屋市場更是如此，有更多資訊是無法在實價登錄上無法詳細呈現，例如：
→ 坐落棟別位置，有無遼闊視野、或是被建物遮蔽？
→ 有無附帶車位，平面式或是機械式或是需要承租？
→ 屋況是好是壞，有無附帶裝潢、或是需要大幅度修繕？
→ 有無附贈設備，家具家電一應具全、或是全素的空屋？
亦或者是人為因素的層面…
→ 售屋動機的強弱，多人持分大家都要賣到滿意價格、或是急迫搬家短時間內要立刻處理？
→ 買賣雙方的關係，素昧平生的陌生人一般買賣、或是親朋好友甚至是二等親之間的交易？
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『實價登錄與成交行情』可以作為參考、以及加價與議價的依據，但千萬不能陷入太深，畢竟每間房子的條件都是獨一無二！任何商品都不是越便宜越好，而是一分錢一分貨。低樓層無視野的全素裸屋、與高樓層有視野附設備的房子，購買的成本價格不同，相信住起來的舒適度也不同，未來出售的價格也會不同。『價格便宜，相對有必須要付出的代價，勢必伴隨諸多缺點』千萬不要只追價，要認值！
《一段時間內的多筆紀錄綜觀，才是所謂行情。單筆成交紀錄，就僅僅只是一筆記錄》
回歸到房子本質，我們之所以花了幾個月的時間看屋找屋，互相比較、現場看房、上網做功課，最後的目的無非是希望找到一間能夠住得舒適的好房子。但是當條件較優的房子真的出現時，卻是用較低甚至最低的成交紀錄來比較。
可以理解想要壓低購買成本、減輕購屋壓力的概念，絕大多數的朋友都會希望，最好能夠用爛房子的成交紀錄，買到條件較優的好房子，當我自己是購買者的角色，亦是如此。
當然在買賣與交易的過程當中，買賣雙方都有權利追求自己可以接受且認為合理的價格，而居間洽談是仲介方的工作之一。但所謂的合理的價格，並不是單方面認為ＯＫ就好，雙方必須都有共識都能認同，那才算數、才是真的合理。
仲介不是魔術師，不會催眠或是洗腦，即便拿出再多數據分析、或是動之以情，房子的所有權終究在於屋主，售屋者也有自己的考量、需求與壓力。即便有迫切售屋動力，也不等於願意隨意亂賣，房子不是建商免錢送的，每個屋主都有取得成本。
如果是售價對照實價登錄，本來就已經合乎行情甚至低於行情的價格，想要壓低再壓低、打個八折打個五折，無視行情且非得買到心目中覺得合理的價位？那麼這間房子，可能適合更懂得欣賞它的其他買主…
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『一個蘿蔔、一個坑』所有貨品皆是如此，不可一物二賣。一間房子當然也不可能同事賣給兩個屋主。但人人都想住好房子或好地段，市場供給量卻是有限，再加上預算有限的前提下，大家都會希望選擇CP值（price–performance ratio）最高的選項購買！
千挑萬選當中，眼前終於把握到了一間房子，剛好在這個時候釋出！或許不是絕對完美、但各方面條件比較貼近理想，不會超過負擔能力範圍太多。一定是這間房子的條件夠好，才會欣賞、才會有購買動力！但這也代表著，同時可能有其他買主同時欣賞這間房子，於是就會出現競爭。
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在每個人的心目中，對房子的可接受且認同價格並不會一樣。舉一個實際業務遇到的經典案例：
某社區的近年成交行情，落在760萬~830萬之間。此時，有一間房子釋出並委託仲介銷售，中高樓層的視野遼闊、棟別位置很棒且未來也不會受到影響、房屋現況沒有甚麼問題、甚至附帶些許裝潢與設備。
已經找房一段時間的買方客戶，看過之後覺得這間房子不錯，但價值認為800萬應該合理了、就是要這個價格買、就是要屋主用這個價格賣！並要求接洽的房仲業務，就是要用這個價格幫忙談到！房仲經過多日的來回洽談、說服屋主、彼此各退一步，總算在價格上跟屋主勉強取得共識與交集。
本以為即將順利買到房子、可以歡喜迎接簽約！但此時長輩提出要求，希望再等三天、親自賞屋之後再進行簽約。雖然為難，但告知屋主之後也覺得無訪、願意等待。但就在斡旋洽談進行洽談的第五天，出現了第二組中意房子的買方（競爭者），同樣以書面斡旋並支付訂金、出價更高817萬、且隨時可配合簽訂買賣契約…
試問：如果是屋主的立場，這時候有沒有任何動機與理由，將房子賣給出價較低、且需要時間等長輩來看、才要進行簽約的第一順位買方呢？有沒有可能長輩從外縣市前來、但不了解當地行情、或是希望晚輩能夠買得更便宜而勸阻、導致這幾天的洽談變得沒有意義、白忙一場？屋主有沒有可能因為等待而產生風險、導致第二順位買方產生不確定的變數？最後落得兩頭空？
雖然搶得先機、最優先跟屋主進行書面斡旋與洽談，但故事的最後果真沒能獲得圓滿結局。相信長輩的出發點為良善、身為晚輩應當尊重，房屋買賣是人生大事，謹慎而行固然是好事。但千萬不能用《佛系買房》的心態進行：認為不用加價、時間拉長慢慢等待、緣分到了自然能夠進行簽約？並非如此！
如果，這不是一間符合心目中條件的房子，其實大可爽快選擇放棄；但如果這間房子真的有緣，更應該將積極度展現。『機會，只會眷顧努力且已經準備好的人』。好不容易在價格談到了初步共識，在還沒正式簽訂買賣契約之前，任何不確定因素都是必須要承擔的風險。
對於第一順位的買方而言，錯失了一個機會、花了幾個月好不容易看中意的房子，就這樣擦肩而過，先前花的時間顯得毫無意義、看屋當下的美好規劃沒有機會實踐、一切重新開始回到原點。
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正因為房子有太多的變數，能夠對總價產生影響，成交行情會持續有高低起伏波動，而不會永遠靜如止水，最高價或最低價永遠可能被創造。
買賣雙方的立場永遠是處於對立，售屋者希望房子賣一個好價錢，必定是越高越好；承購者則是希望能夠買得實惠，必定是越低越好；居間者的任務，正是希望能在雙方價格拉扯之間達成共識。
不論是售屋者或是承購者，任何人都有權利堅持己見、拒絕變化、挑戰市場，當然沒有問題！只要繼續等待、支付時間成本即可。
然而，把時間拉長是不是一定能等到心目中的理想價？未來的事情誰也無法給予保證、結果是否值得也是見仁見智。任何一方都不是判官，單方面覺得合理、沒有任何談判空間的定價，最後未必會被市場所接受，適時配合市場反應、進行調整才是上策。只有正式簽約成交、登上實價登錄才是最真實的行情。
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