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🔥【 從業筆記 】🔥
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房屋買賣，總價動輒百萬千萬甚至上億，尋尋覓覓且再三比較之後，終於開心買到心目中的理想宅。有可能是新成屋、有可能是中古屋，但不論房屋新舊，經過一段時間使用之後，誰都無法保證，房子依然能夠保持全新落成時候的完美無瑕。
房屋的滲漏水是經常容易出現的買賣瑕疵，經過長時間的風吹日曬雨淋、外加地震搖晃以及人為因素等等，即便建商口碑再優或是評價再好、建材用料再怎麼實在，相信沒有任何人能夠保證，未來這間房子不會出現任何一點瑕疵。
任何人都不希望遇到這種狀況，但如果房子真的出現漏水狀況，該如何處理呢？在看房子的時候，經常聽到仲介說：『房屋買賣有半年的漏水保固。』只要房屋出現漏水，通通都能找前屋主、而且是無條件處理到好？換個角度想，如果今天是我們自己要賣房子，我是不是必須給下任屋主最充足的保障嗎？這樣的說法究竟對或不對呢？
針對『瑕疵擔保』的部分，以下依據我國的民法，解析正確的觀念與邏輯，希望對您有所幫助喔：
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【標的物利益與危險之承受擔保】
民法373條：買賣標的物之利益及危險，自交付日起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限
1、交付時，賣方應保證沒有會損害該物價值的瑕疵。
2、瑕疵擔保是以買賣的時間點劃分，買賣前產生的瑕疵，才是屬於賣方的責任。
3、買賣前已產生的房屋漏水，是賣方必須負擔擔保的瑕疵。
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【物之瑕疵擔保責任之免除】
民法354條：物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。
民法355條：買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所謂之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。
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【買受人之檢查通知義務】
民法356條：買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。
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【檢查通知義務之排除】
民法357條：前條規定，於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用之。
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【綜合民法第373、355、356、357條】
1、瑕疵，可以是物品的一部分。
2、瑕疵擔保，是指保證交付時無暇疵。
3、若買方對於瑕疵已知情並可接受，賣方便不須負擔瑕疵擔保責任，瑕疵可用價格折讓彌補。
4、如果依通常程序檢查能發現的瑕疵，但買方沒發現，此為買方的責任，視同買方接受該瑕疵。
5、如果賣方故意不告知瑕疵，則賣方還是要負擔瑕疵擔保責任。
6、賣方要負責的房屋漏水問題，是交屋時就已經存在的漏水，並非日後才產生的漏水。
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【物之瑕疵擔保效力】
民法359條：買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。
民法360條：買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。出賣人故意不告知物之瑕疵者，亦同。
1、房屋的瑕疵，買方可提出的請求權有三項：解除契約、減少價金、損害賠償。
2、房屋漏水即屬此類，但僅能減少價金和損害賠償。而損害賠償部分就是因為漏水而造成的損失。
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【解除權或請求權之消滅】
民法365條：買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定，為通知後六個月間不行使，或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。
1、坊間普遍誤傳，購屋後享有半年漏水保固，事實上是沒有任何法源依據、大錯特錯！
2、所謂半年這個時間點：指的是買方發現漏水後，半年內可向賣方通知、並對其行使請求權。
3、所謂五年這個時間點：指的是交屋後五年內，賣方需要負擔瑕疵擔保責任，但前提是，買方必須提出證明，該漏水是交屋日就已經存在。超過五年後，買方的請求權自動消滅。
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【免除或限制擔保義務之特約】
民法366條：以特約免除或限制出賣人關於權力或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效
1、賣方若已告知房屋有漏水之情事，且買方能接受，本來就不需擔保漏水瑕疵，為何還要多此一舉、註明現況交屋？
2、賣方若沒有保證房屋無漏水之情事，但現況漏水是通常程序檢查無法被發現，簽訂現況交屋的特約條款，就等於是故意不告知，此特約無效。
3、現況交屋是玩文字遊戲，民法上完全無效的約定。
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【總結，邏輯與道理】
1、對買方而言，若交屋當下漏水已存在，卻要幾年後才發現，實務上不太可能出現。更何況還要向賣方提出證明該漏水是交屋日就存在，買方當時還沒發現？
2、對賣方而言，請求權必須長達五年才獲得消滅，房屋售出之後還得提心吊膽度過五年時光，實在也很不合理。
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【針對漏水之情事，該如何簽訂合約？】
1、房屋現況有漏水情事，且賣方已經明確告知，並以修繕費用折讓給買方。買方自行找尋信任的廠商進行修繕，賣方因而不負擔漏水瑕疵擔保責任，明訂在合約中。
2、房屋現況無漏水情事，且賣方保證無漏水可能，另外在雙方約定期間內，願負擔漏水擔保責任，明訂於合約之中。
→ 如此一來，賣方不用擔心五年內隨時可能接到買方的請求權、買方未來遇到漏水問題也不用費心舉證，對買賣雙方的權利義務比較平衡，最重要的也更省事！
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